买房时，公寓与住宅的区别主要体现在产权性质、使用功能和规划用途等方面。以下是具体区别：
1. 产权性质：住宅通常为商品住宅，产权清晰，可自由转让；公寓则多为共有产权房或单位公寓，产权可能受限，需按比例分摊。
2. 使用功能：住宅强调居住舒适度，配备齐全的设施；公寓则侧重于生活便利性，如电梯、车位、社区服务等。
3. 规划用途：住宅多为独立产权，可自住或出售；公寓多为集体居住，产权归属需按比例分配。
根据《物权法》第60条，住宅建设用地的使用权期限为70年；《房地产开发管理条例》第12条明确住宅与非住宅的区分标准。
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