房屋租赁期限一般根据合同约定，但法律有明确规定。根据《民法典》第708条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的合同无效。租赁期间，双方可协商变更或解除合同，但需提前通知对方。
若租期超过二十年，合同无效；若未超过，合同有效。租赁合同可约定租期，但不得超过二十年。若租期届满，双方可续签合同，但需重新签订书面协议。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零八条。
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