承租人主张租赁合同无效的情形：
出租人对标的房屋不具有相应的处分权。例如：出租人不是所有权人、未取得委托书等；
租赁合同内容及形式违法。例如：租赁期限六个月以上没有订立书面合同，或租赁期限超过二十年等。
【法律依据】
《民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
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