承租人优先购买权以下情况下失灵：
(一) 房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
二手房有贷款未还清的，由于房屋还抵押给银行的，所以原则上只有结清贷款，解除抵押后才能买卖。但经银行同意，办理转按揭手续的，可以买卖房屋。 二手房按揭需要的条件有：借款人信用良好，具…
轻微刮擦被判肇事逃逸尚未构成犯罪，公安机关交通管理部门可以对其处以200元以上2000元以下罚款的行政处罚。并由公安机关交通管理部门吊销机动车驾驶证，且终生不得重新取得机动车驾驶证…
醉驾肇事致人死亡判刑有以下三种情况: 1、醉驾后致人死亡未逃逸的，判处三年以下有期徒刑或者拘役; 2、醉驾肇事致人死亡后逃逸或者有其他特别恶劣情节的，处三年以上七年以下有期徒刑; …
非机动车醉驾违法，行人、乘车人、非机动车驾驶人违反道路交通安全法律、法规关于道路通行规定的，处警告或者五元以上五十元以下罚款;非机动车驾驶人拒绝接受罚款处罚的，可以扣留其非机动车。…
醉驾案件在开庭时并不是必须要家人到场，家人可以到场参与旁听，但家人是否到场并不影响到法庭对案件的正常审理。 开庭时家人不是必须要到场，但家人可以到场旁听。能够作为犯罪嫌疑人、被告人…
房地产居间合同的定义： 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 相关问题： 1、居间合同的分类； 2、居间合同形式引发的居间人…
商铺买卖合同注意事项： 1、合同中明确约定了公摊面积； 2、明确约定交房期限。在签订商铺买卖合同时，应严格规定交付期限，并约定一旦逾期交付，开发商除承担延期交付外，还应承担买方的租…
租房合同没到期但出现约定或法定解除事由的，就可以解除合同。 双方当事人协商一致，就可以解除合同；如果遇到因不可抗力致使不能实现合同目的、行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己…
交通事故全责车主死亡还用赔偿，交通事故的全责方死亡的，并不能免除对责任受害人的赔偿，由死亡责任人的财产、保险公司承担赔偿的责任。 【法律依据】 《机动车交通事故责任强制保险条例》第…
